Ст 558 гк рф с комментариями 2018

Судебная практика по ст. 558 ГК РФ

Ст 558 гк рф с комментариями 2018

В настоящее время наиболее распространенной сделкой с жилыми помещениями выступает их купля-продажа. Владелец и приобретатель недвижимости заключают договор. При оформлении сделки стороны руководствуются ст.

549, 558 ГК РФ, а также иными нормами Кодекса, регламентирующими куплю-продажу недвижимости. В соответствии с договором, собственник обязуется передать помещение, а покупатель – принять его, уплатив оговоренную сторонами сумму.

Некоторые особенности оформления договора регламентирует ст. 558 ГК РФ. Рассмотрим ее.

Общие сведения

Как указывается в ч. 1 ст. 558 ГК РФ, в качестве существенного условия договора о продаже жилплощади (дома, квартиры или их частей), в которой проживают субъекты, сохраняющие право пользования ею после покупки объекта приобретателем, выступает приведение в документе перечня данных лиц с указанием на их юридические возможности.

Соглашение в обязательном порядке подлежит госрегистрации. Соответствующее правило закрепляет ч. 2 ст. 558 ГК РФ. Договор будет считаться заключенным с момента регистрации. В части третьей ст. 558 ГК РФ устанавливается, что особенности купли-продажи помещений, которые соответствуют условиям отнесения их к жилью экономкласса, закрепляются законом.

Указанные требования определяются уполномоченной федеральной структурой власти.

В рассматриваемой норме закрепляются особенности продажи помещений, в которых проживают лица, обладающие самостоятельным правом пользования. К примеру, совершается сделка с объектом, в котором живут родственники собственника. В таких ситуациях, в соответствии со ст.

292, 558 ГК РФ, а также 31 статьей ЖК, члены семьи сохраняют свое право на использование помещения. Такая ситуация возможна и при отчуждении объекта, купленного по рентному соглашению, если в качестве существенного его условия выступает проживание продавца на жилплощади. Как указывает часть 1 ст.

558 ГК РФ, перечень субъектов, имеющих соответствующие права, должен приводиться в договоре.

Оформление соглашения

Договор стороны заключают в письменной (простой) форме. Соглашение представляет собой один документ, который подписывается сторонами. Участники сделки вправе предусмотреть нотариальное ее заверение.

Условия соглашения устанавливаются сторонами, кроме тех, которые определяются законодательными или иными нормативными актами.

Договор будет считаться оформленным, если стороны достигли по основным его пунктам согласия.

Существенные условия

К ним относят:

  1. Предмет сделки. В качестве него выступает помещение. Договор должен содержать информацию, позволяющую определенно идентифицировать объект, подлежащий передаче приобретателю. К обязательным сведениям относят в том числе данные о расположении сооружения (его части) на земельном участке, квартиры (ее части) в доме.
  2. Стоимость помещения. Цена может указываться за весь объект или единицу площади. Если сделка осуществляется с использованием рассрочки, указываются сроки, порядок и величина платежей.
  3. Список граждан, сохраняющий на основании закона право пользования объекта после его продажи (ст. 558 ГК РФ). К ним, в частности, относят близких собственника, нанимателей и их родственников, арендаторов, лиц, эксплуатирующих помещение в связи с завещательным отказом.
  4. Срок выполнения приобретателем обязательства по уплате оговоренной стоимости объекта.
  5. Условия о качестве помещения.

Госрегистрация

О ней говорится в части второй ст. 558 ГК РФ. Договор, не прошедший госрегистрацию, будет считаться незаключенным.

Порядок проведения данной процедуры закрепляет инструкция, утвержденная приказом минюста от 2001 г. Ее положения действуют в отношении частных домов, квартир и их частей.

Для проведения госрегистрации стороны сделки предоставляют документы, удостоверяющие личность, договор и заявление. К ним прилагаются:

  1. План участка (если продается частный дом), заверенный органом, осуществляющим кадастровые работы. В качестве него, как правило, выступает комитет по землеустройству.
  2. План помещения, заверенный органами, уполномоченными осуществлять техинвентаризацию и госучет объектов недвижимости. Если в нем отсутствуют полные сведения, необходимые для внесения информации в ЕГРП, предоставляется дополнительный документ, содержащий требуемые данные.
  3. Справки о гражданах, обладающих правом пользоваться помещением, заверенные служащим, ответственным за постановку на учет лиц по месту их пребывания/проживания. Документы предоставляются в оригиналах и копиях.
  4. Согласие органа попечительства и опеки на совершение сделки, если собственником помещения выступает несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или полностью недееспособный гражданин, а также если на отчуждаемой площади живут родственники владельца, не достигшие 18 л.

Если предметом договора выступает доля в праве, должны быть предоставлены документы, удостоверяющие, что продавец известил прочих участников собственности о своем намерении с указанием условий и цены, по которым он планирует это сделать.

Нюансы

К числу обязательных и необходимых документов для госрегистрации сделки инструкция относит также согласие супруги/супруга на заключение договора. Оно должно оформляться письменно и заверяться нотариусом. Данное правило действует в случае, когда в качестве покупателя выступает кто-либо из супругов, а помещение при этом приобретается в их совместную собственность.

На сделки купли-продажи распространяются положения, регулирующие обязательственные отношения, в том числе, о погашении обязательств и ответственности при допущении нарушений.

В соответствии с договором, продавец должен предоставить приобретателю помещение, не обремененное правами сторонних субъектов. При нарушении этого требования суд может вменить продавцу обязанность по возмещению убытков, которые возникли у покупателя.

Исключением являются ситуации, когда приобретатель согласен или должен (в силу закона) принять объект с обременением правами сторонних граждан.

Если у продавца помещение было изъято для погашения обязательств, возникших до заключения сделки, он также должен компенсировать потери покупателя, если не докажет, что последний знал либо должен был знать о наличии задолженности.

Специфика ответственности

Отчуждение объекта не устраняет обязательств третьих лиц перед покупателем, если они установлены в силу закона. К примеру, застройщик отвечает за нормальное, безопасное функционирование сооружения.

Принятие приобретателем помещения, не соответствующего предусмотренным по соглашению условиям, не выступает как основание для освобождения собственника от ответственности за ненадлежащее выполнение договора.

Данное правило действует и в том случае, когда несоответствие оговорено в акте о передаче объекта.

Если дефекты объекта не оговаривались сторонами и были выявлены позже, приобретатель может требовать их устранения, компенсации расходов покупателя, если он осуществил исправление самостоятельно, или снижения стоимости.

Если обнаруженные недостатки имущества существенны, покупатель вправе отказаться от исполнения условий сделки. При этом он может потребовать возврат суммы, выплаченной продавцу.

Последний, в свою очередь, освобождается от ответственности, если сможет доказать, что дефекты возникли после того, как объект был передан новому собственнику.

Правоустанавливающие документы

Их реквизиты в обязательном порядке указываются в договоре. На практике способы приобретения имущества весьма многообразны. Наиболее распространенными способами считаются приватизация и покупка недвижимости в силу гражданско-правовых сделок.

К последним относится в том числе и купля-продажа. При приватизации в регистрационный орган предъявляется договор, оформленный собственником и организацией, отвечающей за эксплуатацию сооружения. Как правило, ею является ДЭЗ, ЖЭК, РЭУ.

Для некоторых гражданско-правовых сделок предусмотрено обязательное нотариальное заверение. Это, однако, не относится к купле-продаже. Но по желанию и согласию сторон нотариальное заверение может быть осуществлено.

В таком случае в договоре должны присутствовать ФИО лица, удостоверившего сделку. Кроме этого, в документе указываются реквизиты записи в реестре (дата, номер).

Заключение

В настоящее время большинство договоров по продаже и приобретению жилья заключается при посредничестве риелторских агентств. Такие компании оказывают полный комплекс услуг по сопровождению сделок. В агентстве работают компетентные юристы, разбирающиеся в тонкостях правовых вопросов. Вместе с тем специалисты рекомендуют ответственно относиться к выбору посредника.

Агентство должно иметь определенный опыт работы на рынке, хорошую репутацию. Не следует также забывать и о том, что посредники берут определенную комиссию за сопровождение сделок. Как правило, она взимается с продавца. Оформление сделки можно осуществить и без участия посредника.

В этом случае необходимо знать не только общие положения статей, регламентирующих отношения купли-продажи, но и некоторые их тонкости.

Источник: https://FB.ru/article/320485/sudebnaya-praktika-po-st-gk-rf

Ст 558 ГК РФ с ми – Юрист Игорь Афанасьев

Ст 558 гк рф с комментариями 2018

В настоящее время наиболее распространенной сделкой с жилыми помещениями выступает их купля-продажа. Владелец и приобретатель недвижимости заключают договор. При оформлении сделки стороны руководствуются ст.

549, 558 ГК РФ, а также иными нормами Кодекса, регламентирующими куплю-продажу недвижимости. В соответствии с договором, собственник обязуется передать помещение, а покупатель – принять его, уплатив оговоренную сторонами сумму.

Некоторые особенности оформления договора регламентирует ст. 558 ГК РФ. Рассмотрим ее.

Недостатки имущества

Если дефекты объекта не оговаривались сторонами и были выявлены позже, приобретатель может требовать их устранения, компенсации расходов покупателя, если он осуществил исправление самостоятельно, или снижения стоимости.

Если обнаруженные недостатки имущества существенны, покупатель вправе отказаться от исполнения условий сделки. При этом он может потребовать возврат суммы, выплаченной продавцу.

Последний, в свою очередь, освобождается от ответственности, если сможет доказать, что дефекты возникли после того, как объект был передан новому собственнику.

558 статья гк рф

Нет.Если обратитесь в суд то в иске будет отказано. Но вы можете признать данный пункт не действительным. Довольно сложно,но можно. В виду того,что договор дарения это БЕЗУСЛОВНАЯ сделка,а в данном случае это УСЛОВИЕ при котором.

Как можно при дарении воспользоваться статьей о продаже? Новый собственник в соответствии со ст. 304 ГК РФ вправе признать членов семьи бывшего собственника утратившими право пользования помещения.

Гк рф статья 558

1. Для договора продажи помещений п. 1 коммент. ст.

предусматривает дополнительное существенное условие: если в помещении проживают лица, которые в соответствии с законом и после приобретения помещения покупателем сохраняют право пользования им, в договор должен быть включен перечень этих лиц с указанием их прав на пользование передаваемым жилым помещением. Существенное условие в данном случае понимается в том же значении, что и в ст.

Гражданский кодекс ( ГК РФ )

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым помещением.

2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Гражданский кодекс Российской Федерации

Источник: http://likvidaciya-ooo-balashiha.ru/gk-rf-statya-558-13481/

Гк рф статья558

7. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» содержал прямой запрет на продажу заселенных домов государственного, муниципального и общественного жилищных фондов без согласия проживающих в них граждан. Причем данной норме была придана обратная сила, т.е.

она распространялась и на сделки, заключенные до вступления в силу названного Закона. Приведем конкретный пример. Дом, состоявший из двух корпусов, находился на балансе НПО «Машиностроитель». В декабре 1991 г.

НПО и Международная ассоциация делового сотрудничества «Пэком» заключили договор купли-продажи дома.

Статья 558 ГК РФ

Законодательством устанавливаются особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса. Так, согласно приказу Минстроя России от 05.05.2014 N 223/пр к жилью экономического класса относятся следующие жилые помещения:

Статья 558

В п. 6 ст. 42 ЖК разрешен вопрос, который долгое время вызывал споры на практике. В соответствии с указанной статьей собственники комнат в коммунальной квартире получили право преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК.

Это означает, что собственник продаваемой комнаты обязан известить собственников остальных комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий ее продажи.

Продавец получает право продать свою комнату любому третьему лицу, только если остальные собственники комнат в коммунальной квартире откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение одного месяца со дня получения извещения (п. 2 ст. 250 ГК).

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью

Ст 558 гк рф с комментариями 2018

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью:    сделки с недвижимостью в РФ регламентируются Гражданским кодексом РФ, фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», Жилищным,и семейным кодексами и другими документами.

Основополагающие принципы сделок с недвижимостью опираются на ГК РФ.

1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса.4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр.5. Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается на основании нотариально удостоверенной сделки, уполномоченный в соответствии с законом орган вправе проверить законность соответствующей сделки в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом.6. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее.Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается.Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.(абзац введен Федеральным законом от 07.05.

2013 N 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 3.

Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. 1.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. 1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. 2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю  на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. 1. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. 2. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. 1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением. 2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. П. 3 ст. 292 по смыслу, придаваемому правоприменительной практикой, признан неконституционным (Постановление КС РФ от 08.06.2010 N 13-П). 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.2. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Всегда рада разъяснить. Автор

Гражданский кодекс РФ в применении к сделкам с недвижимостью

Источник: https://exspertrieltor.ru/2018/06/01/grazhdanskiy-kodeks-rf-v-primenenii-k-sdelkam-s-nedvizhimostyu/

Правовое Дело
Добавить комментарий