Признание права собственности в банкротстве

В каких случаях необходимо обращаться в арбитражный суд за признанием права собственности на квартиры, нежилые помещения и машино-места

Признание права собственности в банкротстве

Помощь в признании права собственности

15 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При наличии передаточного акта.

ПОДРОБНЕЕ

Если застройщик признан банкротом, и дольщик не успел зарегистрировать право собственности в Росреестре по какой-либо причине, препятствующей этому, то за признанием права собственности следует обращаться в арбитражный суд, вынесший решение о банкротстве. Иного способа, как признание права собственности в судебном порядке, нет.

В соответствии со статьей 201.8 Закона о банкротстве все дела о признании наличия или отсутствия права собственности в случае банкротства застройщика рассматриваются только в рамках дела о банкротстве в арбитражном суде.

В арбитражный суд при банкротстве застройщика могут обратиться:

  • дольщик с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место и нежилое помещение площадью до 7 кв.м.;
  • собрание участников строительства с ходатайством (заявлением) о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых и нежилых помещений в доме и машино-мест.

Рассмотрим следующие варианты, у каждого из которых свои минусы, но именно в третьем случае дольщик становится заложником:

  1. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано;
  2. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  3. собрание кредиторов обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан;
  4. дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован, подписан предварительный договор), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта).

1. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт подписан, право собственности в Росреестре не может быть зарегистрировано.

В первом случае дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд при следующих обстоятельствах:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • участником долевого строительства заключен ДДУ или Договор переуступки;
  • объектом долевого строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м.;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом квартира передана по двустороннему передаточному акту или акту передачи, подписанному в одностороннем порядке застройщиком;
  • регистрация права собственности в Росреестре по какой-либо причине невозможна, например, в связи с отсутствием полного комплекта документов, необходимого для подачи заявления о регистрации права собственности.

Пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, определяющей порядок погашения требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, закреплен порядок погашения требований тех дольщиков, кто успел получить передаточный акт до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

___

В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки либо здания (сооружения), предназначенного исключительно для размещения машино-мест, и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 настоящего Федерального закона.

п.8 ст. 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве)

Это означает, что дольщик не должен направлять конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр. Он обязан обратиться в арбитражный суд самостоятельно с заявлением о признании права собственности.

При этом его дело будет квалифицировано как обособленный спор в деле о банкротстве. И условием успешного исхода дела является соблюдение всех процессуальных нюансов при подаче заявления и в ходе рассмотрения дела в арбитражном суде в соответствии с нормами Арбитражного процессуального кодекса РФ и статьи 201.8 Закона о банкротстве (в отличие от судов общей юрисдикции).

За рассмотрение заявления истцу необходимо оплатить госпошлину в размере 6000 рублей. Судебные расходы, включая госпошлину, в итоге заплатит проигравшая сторона, но в 99% случаев дольщики не могут вернуть эти деньги, т.к. они не признаются арбитражными судами текущими расходами и попадают в порядке очередности в почти безнадежную четвертую очередь.

Поэтому святая обязанность дольщика – как можно скорее, не дожидаясь банкротства застройщика, обратиться в суд общей юрисдикции за признанием права собственности при наличии обстоятельств, не позволяющих зарегистрировать право собственности в Росреестре на законных основаниях. В том числе и потому, что шансы возместить судебные расходы гораздо выше.

Если Вы пропустили возможность обращения в суд общей юрисдикции, мы можем помочь решить проблему в арбитражном суде.

В ином порядке погашаются требования тех дольщиков, кто не успел подписать передаточный акт (или подписал, но по вине застройщика не получил на руки свои 2 экземпляра).

Если акт не подписан, возможны также 2 варианта действий.

2. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, акт не подписан.

Первый вариант при отсутствии передаточного акта предоставляет дольщику возможность обратиться в арбитражный суд самостоятельно в порядке, закрепленном в статье 201.8 Закона о банкротстве, минуя конкурсного управляющего и собрание кредиторов, т.е. не включать свои требования в реестр.

В соответствии с пунктом 8.1. статьи 201.11 Закона о банкротстве участник строительства должен обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, машино-место или нежилое помещение и при отсутствии передаточного акта.

Суд может удовлетворить его требования только в том случае, если дольщики хотя бы 1/3 жилых помещений в доме, машино-мест, нежилых помещений до признания застройщика банкротом уже обращались в суд общей юрисдикции, и за на ними было признано право собственности в судебном порядке. Либо дольщикам все той же трети жилых и не жидых помещений и машино-мест удалось получить передаточный акт и зарегистрировать право собственности в установленном законом порядке, т.е. в Росреестре.

___

Арбитражный суд вправе вынести определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в предусмотренном пунктом 8 настоящей статьи случае при отсутствии документа о передаче жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, если в отношении значительной части жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в соответствующих многоквартирном доме и других объектах недвижимости, но не менее одной трети от общего числа жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в таких доме и объектах недвижимости соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

право собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение признано вступившим в законную силу судебным актом;

осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение, машино-место и нежилое помещение в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

п. 8.1 статьи 201.11 Закона о несостоятельности(банкротстве) Как видим, обращение в арбитражный суд осложняется необходимостью трудоемкого сбора доказательств о ранее признанных или зарегистрированных правах на жилые помещения в доме.

Второй вариант действий при отсутствии передаточного акта подразумевает направление конкурсному управляющему заявления о включении требований в реестр. И дольщик становится заложником собрания кредиторов и конкурсного управляющего.

Если лишь незначительная часть дольщиков дома зарегистрировала право собственности, или получила судебное решение о признании права собственности в судебном порядке, то вопрос о погашении требований путем передачи квартир, машино-мест и нежилых помещений будет решаться анием на общем собрании кредиторов.

Аналогично решается вопрос и о передаче квартир, машино-мест и нежилых помещений в тех домах, которые будут достроены уже после введения конкурсного производства.

Вся процедура осуществляется в соответствии с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве (за исключением пунктов 8 и 8.1, которые применяются в случаях, описанных нами выше). Положения статьи 201.8 не применяются.

Конкурсный управляющий в этом случае должен вынести на рассмотрение собрания вопрос о возможности передать квартиры.

Если собрание кредиторов решит, что это возможно, то оно обращается в арбитражный суд с заявлением(ходатайством) о погашении требований путем передачи в собственность жилых помещений.

Суд рассматривает его и выносит положительное определение только при одновременном соблюдении условий, описанных в пункте 3 статьи 201.11.

Сойдутся ли звезды, будут ли все эти условия соблюдены одновременно в момент ания? Какой отчет об оценке предоставит конкурсный управляющий собранию, какова будет стоимость погашаемых требований, какова позиция кредиторов по обязательствам, не обеспеченным залогом, хватит ли средств для погашения текущих платежей и т.д.? … и процесс может затянуться.

4. Дольщик самостоятельно обращается в суд при условии, что дом сдан, ДДУ не заключен (не зарегистрирован), ключи выданы на основании иного документа (вместо передаточного акта), дольщик проживает в квартире.

Прежде, чем мы рассмотрим четвертый случай, хотим пояснить, что подразумевается под договором и актом.

Законодатель в Законе о банкротстве, в законах № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и № 218-ФЗ от 29.07.

2017 «О публично-правовой компании по защите прав дольщиков», а также Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства – на площадке Дом.

рф, равно как и мы в настоящей статье, под договором подразумевают ДДУ, а под передаточным актом – акт приема-передачи квартиры в соответствии с условиями ДДУ (подписанный как обеими сторонами, так и односторонний).

Все иные заключенные договоры и подписанные акты не рассматриваются как основания для защиты дольщиков в соответствии с 214-ФЗ и 218-ФЗ.

Формально у вас нет Договора и Акта, и вы не являетесь участником строительства, если между вами и застройщиком изначально был заключен предварительный договор, и до банкротства застройщика вы не успели подписать основной договор, т.е. «настоящий ДДУ», и, следовательно, ключи вы получили вместе с актом о передаче квартиры во временное пользование (застройщики могут по-разному называть этот документ).

Для этой категории дольщиков обанкротившихся застройщиков Урбан Групп, например, Фонд защиты прав дольщиков предлагает только одно решение, такое же, как при незарегистрированном в Росреестре, но оплаченном, в т.ч.

частично, или неоплаченном ДДУ – направить конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр о передаче жилых помещений и ждать благосклонности собрания кредиторов и конкурсного управляющего. Процедура аналогична той, что описана выше в варианте 3.

Отдадут ли они добровольно квартиру, как думаете, если вы живете там временно, и этот факт подтвержден актом?

Мы рекомендуем при наличии предварительного договора и если дом сдан, ни в коем случае не включать свои требования в реестр, а обратиться за защитой своих прав в суд.

Главное – иного варианта, как признание права собственности в судебном порядке, к сожалению, у вас нет.

Огромным плюсом будет ваше претензия, направленная застройщику до его банкротства с требованием подписать ДДУ. Даже если вы ее не направляли, ваше право на владение объектом недвижимости можно доказать, положительная судебная практика имеется, в т.ч. арбитражная.

Сложность дела выше, чем в варианте, рассмотренном в п.1. Все остальные моменты, включая порядок рассмотрения дела арбитражным судом, размер госпошлины, аналогичны случаю, рассмотренному в п.1 статьи:

  • застройщик признан банкротом, и введено конкурсное производство;
  • заключен предварительный договор или иной договор;
  • объектом строительства является квартира, машино-место или нежилое помещение площадью до 7 кв.м.;
  • разрешение на ввод в эксплуатацию дома или здания получено;
  • до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом объект недвижимости  передан во временное пользование по акту или ордеру на вселение (пользование);
  • регистрация права собственности в законном порядке невозможна в связи с отсутствием передаточного акта и зарегистрированного ДДУ.

Мы можем оказать помощь в признании права собственности при незарегистрированном ДДУ и отсутствующем передаточном акте. 

Помощь в признании права собственности

20 000 рублей

на квартиры, машино-места и нежилые помещения

в арбитражных судах г.Москвы и Московской области

От консультации до получения вступившего в законную силу определения. При заключеном предварительном договоре или членстве в ЖСК, при наличии акта прередачи объекта недвижимости во временное пользование или ордера на вселение, т.е. иного документа, отличного от передаточного акта.

ПОДРОБНЕЕ

Источник: http://ddu-jurists.club/priznanie-prava-sobstvennosti-v-arbitrazhnom-sude-pri-bankrotstve-zayastrojshchika.html

Признание права собственности на долю в квартире при банкротстве застройщика

Признание права собственности в банкротстве

Законное право собственности на установленную долю собственности в не совсем достроенном жилом доме, который еще не достроен застройщиком имеется возможность получить по решению суда.

Это является очень эффективным вариантом для защиты законных прав зарегистрированных дольщиков в РФ при процедуре признания несостоятельности официального застройщика дома.

Но, следует также сказать, что данная процедура не простая и может занимать длительное время, потому как требуется строго учитывать большое число разнообразных нюансов, которые касаются решения данного вопроса.

Вариант такой защиты может быть использован в таких вариантах, когда дом, где располагается квартира участника долевого строительства на определенный момент по времени не сдана в использование, то есть юридически такая недвижимость считается недостроенной. Этот момент следует строго учитывать, если вы планируете использовать указанный выше вариант для того, чтобы подать заявление в суд о признании прав собственности на определенную недвижимость.

Поэтому в такой ситуации одной из главных проблем и сложностей, которые возникают у участника долевого строительства, когда инициирована процедура официального банкротства застройщика является признание прав законной собственности на некоторую долю в доме, когда отсутствует ясная судебная практика в данном вопросе. Известны такие случаи, если судебное решение признавало право собственности на указанную недвижимость при показателях готовности сооружения на 60%. Кроме этого, были решения суда отрицательными о признании законного права собственности, если жилой дом готов на все 100%.

Особенности по признанию права собственности при банкротстве

Возможность на основании действующих законов РФ признать право законной собственности при помощи судебного решения на квартиру, находящейся в доме строительство которого в данный момент времени еще не завершилось полностью, появилась относительно недавно.

Это в заметной степени способно защитить законные права многих участников долевого строительства. Следует выделить такой момент, что банкротство может начинаться по решению суда с любой процедуры без соблюдения принятой последовательности.

При этом, может быть использован судом специальный Пар. 7 Гл. 9 ФЗ.

В таких возможных случаях для участников данного строительства очень важно не упустить время и подать письменно составленное заявление на рассмотрение в судебные органы.

Это в заметной степени поможет в будущем отстаивать свои законные права на недвижимость в доме, который в данный момент времени еще не достроен на 100%. В противном случае, когда время для подачи заявления было упущено, и суд использовал Пар. 7 Гл. 9.

, тогда ситуация участника строительства будет в заметной степени осложнена. Здесь, потребуется воспользоваться помощью высококвалифицированного и опытного юриста.

Как составить заявление в суд?

Для того, чтобы признать право законной собственности, потребуется в письменном виде составить с учетом действующих норм законов РФ заявление в суд, который рассмотрит его и примет собственное решение.

Такой вариант защиты законных прав официальных дольщиков при осуществлении банкротстве указанного застройщика был установлен судебной практикой в РФ после того, как Верховный суд России принял определения.

Это определение указывает на такой важный момент по которому суды при осуществлении действий при рассмотрении письменно поданных заявлений всех участников строительства об официальном признании права законной собственности на разные объекты недвижимости в новостроящемся не имеют возможности официально отказать в полном удовлетворении этих официальных заявлений, когда ранее, до начала стадии официального банкротства застройщика, уже были вынесены судом решения о признании законного права на указанные объекты, иначе будет не соблюден принцип правового равенства всех участников строительства.

На практике данные вопросы могут рассматриваться разными способами и суд может принять решение, которое будет направлено на удовлетворение всех указанных требований.

Необходимо выделить такой значимый момент, что при составлении искового заявления в письменной форме, потребуется соблюдать принятые нормы и правила законов РФ, иначе такой документ не будет рассматриваться судом.

В подобном случае, еще одной проблемой при определении собственного права на некую долю в построенной квартире в доме, который еще не совсем достроен считается потребность представления суду информационных данных о признании законного права на некую долю в виде жилой недвижимости в указанном жилом доме.

Но, сейчас бывают такие случаи, если суды принимали решение на право законной собственности некой доли, не имея информационных данных о ранее принятых решениях судов.

Обычно подобные ситуации в России происходят при осуществлении различных действий по банкротству достаточно крупных по объему строительных работ застройщиков.

Кроме этого суды на практике выносили такие решения в случае предоставления ранее принятых решений по рядом строящимся жилым домам, возводимых составе большого микрорайона.

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика

Сейчас очень сложным считается признание права законной собственности на определенную недвижимость при несостоятельности застройщика. Этот момент связан с тем, что указанная процедура определена большим числом законов, которые связаны с началом банкротства.

Кроме этого, проблема усложняется таким моментом, что имеется противоречивая практика решения подобных дел в судебных инстанциях России. Начало признания несостоятельности в отношении определенного застройщика не будет означать, что участники не смогут решить сложности, связанные с осуществлением регистрации законного права собственности на строящуюся недвижимость.

Этот момент имеет значение в данном вопросе, поэтому на него требуется обращать повышенное внимание, если рассматривать данный вопрос более тщательно.

Особенности регистрации права законной собственности в банкротстве

Следует отметить такой момент, что сам факт признания определенного застройщика несостоятельным не указывает на то, что нет возможности оформить право собственности стандартным способом.

Очень часто застройщики, даже находясь на определенном этапе процедуры банкротства, осуществляют оформление участникам определенного строительства право законной собственности на построенную квартиру в стандартном порядке.

Но, как указывает практика в данном вопросе, оформлять право законной собственности в подобном случае, приходится при обращении с заявлением в суд.

Сама процедура несостоятельности застройщика в заметной степени усложняет оформление права законной собственности на недвижимость для некоторых участников строительства.

Если официальная процедура официального банкротства уже инициирована, тогда подать письменно составленный иск в суд не получится. Но, в подобной ситуации следует сделать некоторое исключение.

Суд в подобных случаях не должен осуществлять прием исковых заявлений, что нужно признать право законной собственности, если имеются два условия, одними из них являются:

В отношении определенного застройщика официально введено при выполнении процедуры официального банкротства наблюдение. Кроме всего этого суд должен использовать параграф Закона, которые определяет правила проведения процедуры Пар. 7 Гл. 9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

» В подобном случае, пока судебные органы не воспользовался специальными определениями к процедуре несостоятельности определенного застройщика, имеется возможность осуществить подачу искового заявления о полном признании законного права собственности на строящуюся квартиру. Начиная с 2018 г.

, к застройщику сразу может быть применен этап конкурсного производства по действующим нормам законов РФ.

Если по отношению к застройщику начата процедура несостоятельности и применен специализированный параграф, тогда заявлением имеется возможность отправлять, исключительно в суд, это прописано в нормах действующих законов РФ.

Согласно нормам и правилам ФЗ в определенных ситуациях, если застройщиком в определенном ФЗ порядке было в отведенное время получено специальное разрешение на осуществление процедуры ввода дома в официальную эксплуатацию и всеми сторонами строительства до числа принятия заявления подписан специальный передаточный акт, тогда суд может вынести решение о праве законной собственности определенного участника на недвижимость, которая была построена указанным застройщиком. Учитывая данную норму законодательства РФ, становится понятным, что в оптимальном положении оказываются такие участники, которые подписали официальный акт приемки и передачи определенного жилого помещения до того, как суд вынес решение, касающееся начала процедуры несостоятельности застройщика.

В подобных случаях, рекомендуется незамедлительно воспользоваться высококвалифицированной помощью опытных специалистов.

Юрист по вопросам признания права законной собственности на определенную недвижимость имеет всю актуальную информацию, которая касается указанных вопросов.

Это поможет вам не упустить драгоценное время для решения проблем с застройщиком, в отношении которого инициирована процедура несостоятельности. Этот момент очень важен и его не следует забывать, если у вас появились проблемы в данной сфере деятельности.

Как происходит процедура на практике

Чтобы узнать информацию, которая касается того, сдан ли в данный момент по времени в эксплуатацию построенный дом, потребуется обратиться в местные гос органы управления.

Но, на практике имеются такие случаи, когда суд признавал законное право собственности на строящуюся недвижимость, когда акт приемки и передачи был официально подписан после того времени, как суд вынес решение о полном признании застройщика несостоятельным.

Отдельно необходимо рассмотреть случаи, когда официальное производство о признании данного застройщика несостоятельным началось после 1.01.2018 г., и сразу начался этап конкурсного производства, минуя первые этапы банкротства. Здесь, суд использовал специальный Пар. 7 Гл. 9 ФЗ в измененной редакции.

В подобных случаях, потребуется понимать, что суд может принять решение о том, чтобы признать право законной собственности на определенный объект строительства для указанного участника, обратившегося с письменно составленным исковым заявлением.

Все указанные нормы и правила законов РФ должны обязательно быть строго соблюдены. Поэтому в данном случае, следует не терять время и сразу обращаться с письменно составленным заявлением в суд. При составлении заявления, требуется строго учитывать правила его оформления.

Для этого, у вас имеется отличная возможность обратиться за грамотной помощью к опытному юристу, который окажет требуемую помощь.

Суд имеет возможность вынести собственное решение о праве законной собственности для определенного участника долевого строительства, если нет официального документа, который указывает на начало процесса передачи строения в эксплуатацию, если соблюдаются определенные условия, установленные законами РФ. Такими условиями считаются:

Законное право собственности участника считается вступившим по решению принятому судом

Выполнена процедура гос регистрации на квартиру с полным учетом действующих в РФ норм и правил законодательства.

На практике, кроме этих моментов, имеется возможность наблюдать, когда не имеет определенных возражений назначенный арбитражный управляющий, чтобы за определенным участником строительства, было закреплено законное право на данную недвижимость. Такая ситуация на практике сложилась, когда рассматривалось дело о признании несостоятельным АО «СУ-155».

Следует отметить, такой важный факт, что в случаях, когда имеется определенная возможность законно признать право законной собственности, рекомендуется эти действия осуществить, чем раньше, тем лучше.

Связано это с таким моментом, что при включении информационных данных о требованиях, не всегда гарантирует в будущем получение законных прав собственности на определенную недвижимость.

Если у вас возникла подобная ситуация, тогда помощь квалифицированного специалиста в подобном случае вам очень пригодится. Это позволит не упустить важное время, когда имеется отличная возможность оформить все необходимые документы по закону и получить свою квартиру на полностью законных основаниях.

Обращаясь в нашу юридическую компанию, вы гарантированно получите квалифицированную помощь по всем вопросам и трудностям, которые рассмотрены выше.

Мы дорожим своими клиентами, поэтому создали самые оптимальные и выгодные условия, которые помогут сэкономить не только время, но и деньги, если вы отстаиваете свои законные права.

Источник: https://bankrotstvo-kompanii.ru/2019/02/17/%D0%BF%D1%80%D0%B8%D0%B7%D0%BD%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D1%81%D0%BE%D0%B1%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BD%D0%B0-%D0%B4%D0%BE%D0%BB/

ВС: суд общей юрисдикции не вправе рассматривать иск дольщика нежилого объекта к застройщику-банкроту

Признание права собственности в банкротстве

19 февраля Верховный Суд РФ вынес Определение по делу № 4-КГ 18-92, которым прекратил производство по гражданскому иску физлица к строительной компании, признанной банкротом.

В июле 2012 г. Марина Ильичёва заключила с ООО «Дворянское поместье» договор участия в долевом строительстве многофункционального комплекса «Rastorguevo Village» в городе Видное Московской области.

Согласно договору застройщик обязался не позднее четвертого квартала 2013 г. передать гражданке апартамент в гостиничном блоке комплекса, состоящий из двух комнат общей площадью около 73 кв.

м и стоимостью свыше 6 млн руб.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение об изменении объекта долевого строительства на два однокомнатных апартамента. Взнос гражданка оплатила полностью и в установленный срок.

Застройщик обязательство не исполнил. Кроме того, в феврале 2017 г. суд признал его банкротом, в отношении общества было открыто конкурсное производство.

Суды поддержали доводы истицы

В августе 2017 г. Марина Ильичёва обратилась в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на объекты незавершенного строительства.

Удовлетворяя ее требования, суд исходил из того, что она надлежаще исполнила свои обязательства, апартаменты по результатам экспертизы имеют высокую степень готовности (55%), могут являться обособленными объектами строительства, а права собственности на них не зарегистрированы. Кроме того, ответчик в установленный срок не исполнил обязательства по передаче апартаментов.

При этом суд указал, что на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются положения Закона о банкротстве, поскольку при начале процедуры банкротства не указывалось, что ответчик является застройщиком. Апелляционная инстанция поддержала эти доводы.

Не согласившись с решениями судов, конкурсный управляющий застройщика-банкрота обратился в ВС с кассационной жалобой.

Позиция ВС о подсудности спора

Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила ошибочность позиции нижестоящих инстанций.

Суд указал, что в соответствии с п. 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г.

, такой спор разрешается в суде общей юрисдикции, если требования о признании права собственности на объект долевого строительства в силу Закона о защите прав потребителей были предъявлены до вынесения определения суда о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения.

Таким образом, отмечается в определении, поскольку исковое требование было предъявлено после вынесения решения о признании застройщика банкротом, спор подлежал разрешению арбитражными судами.

ВС добавил, что ссылка суда на то, что дело подлежало разрешению в судах общей юрисдикции в связи с отсутствием в решении о признании застройщика несостоятельным указания на процедуру банкротства (§ 7 главы IX Закона о банкротстве), является ошибочной, так как порядок и процедура банкротства юрлица не имеют правового значения для определения подведомственности спора.

В определении также отмечается, что, поскольку надлежащим способом защиты права физлица на нежилое помещение в объекте незавершенного строительства по ДДУ является понуждение к исполнению обязательства в натуре, такое требование рассматривается по правилам ст. 308.3, 398, п. 2 ст. 463, п. 3 ст.

551 ГК РФ с учетом особенностей, установленных законодательством о банкротстве. Если требование имеет реестровый характер, то по смыслу разъяснений п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 г. № 35 в рамках дела о банкротстве юрлица подлежит трансформации в денежное (абз. 7 п. 1 ст.

126 Закона о банкротстве).

В итоге ВС отменил решения нижестоящих инстанций как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права и прекратил производство по делу.

Эксперты «АГ» рекомендовали дольщикам апартаментов взвешивать все риски

Старший партнер КА «Делькредере» Денис Юров, комментируя «АГ» позицию высшей судебной инстанции, отметил, что она соответствует практике защиты прав участников долевого строительства.

В первую очередь это касается жилья, так как только в этом случае при банкротстве застройщика закон позволяет дольщикам претендовать на получение квартир вместо ожидания в очереди со всеми кредиторами.

«Покупатели нежилых помещений (как апартаментов, так и коммерческих площадей) практически ничем не отличаются от иных кредиторов, обладающих залоговым приоритетом, и могут претендовать лишь на часть денег от продажи этих помещений», – пояснил он.

Адвокат полагает, что с точки зрения баланса интересов кредиторов такой подход справедлив.

Однако с позиции баланса интересов дольщиков и застройщика – первые в подобной ситуации несут большие риски, ведь деньги они платят застройщику, как правило, сразу, а помещения получают лишь по завершении строительства.

«Таким образом, приобретение апартаментов всегда сопряжено с повышенными рисками, и рассмотренная ситуация – не исключение», – резюмировал Денис Юров, рекомендуя потенциальным участникам долевого строительства нежилой недвижимости взвешивать все риски.

По мнению юриста Содружества Земельных Юристов Павла Лобачева, позиция ВС демонстрирует отказ от формального подхода судов нижестоящих инстанций.

При этом он отметил, что схема, которую попыталась реализовать истица, достаточно распространенная: для дольщика получение решения суда о признании права собственности на долю в недострое является очень эффективным инструментом, поскольку позволяет удовлетворить его требования раньше остальных кредиторов.

Однако такая «приоритетность», полагает эксперт, означает уменьшение конкурсной массы и нарушает базовые принципы банкротства – пропорциональное удовлетворение требований кредиторов, а также равенство и баланс их прав.

«Подобного рода требования о признании права собственности, как указал ВС, подлежат трансформации в денежные с последующим включением в реестр в соответствующую очередь на основании ст. 126 Закона о банкротстве. Исключение составляют дольщики – приобретатели жилых помещений, что может быть обосновано в том числе закрепленным в ст.

40 Конституции РФ правом на жилище», – пояснил Павел Лобачев. При этом он добавил, что с недавних пор это исключение распространяется на нежилые помещения до 7 кв. м, а также машиноместа.

По мнению эксперта, признание права собственности вне рамок дела о несостоятельности (то есть в суде общей юрисдикции) представляется способом обхода требований законодательства о банкротстве.

«В связи с этим подход нижестоящих судов, согласно которому если банкротство проводится не в соответствии с положениями о банкротстве застройщиков, то можно рассматривать требования кредиторов должника в судах обшей юрисдикции и выносить решения о признании права собственности на долю в недострое, вероятно, основан на формальном толковании положений Закона о банкротстве», – отметил юрист.

Таким образом, резюмировал Павел Лобачев, позиция ВС поможет пресечь практику необоснованного признания права собственности на нежилые помещения в судах общей юрисдикции.

«Исходя из разъяснений ВС, при выборе способа защиты прав дольщику важно учитывать вид объекта недвижимости, который обязан ему передать должник, а также факт нахождения последнего в банкротстве.

Необходимо также помнить, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, и при банкротстве застройщика признать право собственности на них с учетом позиции, выраженной в определении, с высокой долей вероятности не удастся», – подчеркнул он.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-sud-obshchey-yurisdiktsii-ne-vprave-rassmatrivat-isk-dolshchika-nezhilogo-obekta-k-zastroyshchiku-bankrotu/

Признание права собственности в процедуре банкротства. Банкротство застройщика

Признание права собственности в банкротстве

Переуступка прав на квартиру при банкротстве застройщика
Игорь, 30 июня 2017 года, 15:56

Здравствуйте. Квартира в доме Су-155 полностью оплачена. Договор долевого участия по 214-ФЗ зарегистрирован в органах госрегистрации. Есть положительное решение суда о включении в реестр требований. Акт приёмо-передачи не…

уважительность причин пропуска срока предъявления требования
Лариса, 25 мая 2017 года, 16:01

Добрый вечер! Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2016 потребительский жилищно-строительный кооператив “НПЧ-строй” признан банкротом. Открыто конкурсное производство на 6 мес. Я являюсь пайщиком кооператива и купила 2-х комнатную квартиру…

Здравствуйте!такая ситуация,заказали памятник в ноябре 2016,сейчас,в мае только решили узнать,что с нашим памятником,а фирма оказывается обанкротилась.,что нам делать? Удасться ли вернуть заплаченную сумму?

Банкротство: Судебная практика

Для целей признания обоснованным требования дольщика и включения его в реестр требований кредиторов необходимо представление доказательств наличия договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и оплаты в рамках этого договора

Переуступка прав на квартиру при банкротстве застройщика
Игорь, 30 июня 2017 года, 15:56

Здравствуйте. Квартира в доме Су-155 полностью оплачена. Договор долевого участия по 214-ФЗ зарегистрирован в органах госрегистрации. Есть положительное решение суда о включении в реестр требований. Акт приёмо-передачи не…

уважительность причин пропуска срока предъявления требования
Лариса, 25 мая 2017 года, 16:01

Добрый вечер! Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.08.2016 потребительский жилищно-строительный кооператив “НПЧ-строй” признан банкротом. Открыто конкурсное производство на 6 мес. Я являюсь пайщиком кооператива и купила 2-х комнатную квартиру…

Здравствуйте!такая ситуация,заказали памятник в ноябре 2016,сейчас,в мае только решили узнать,что с нашим памятником,а фирма оказывается обанкротилась.,что нам делать? Удасться ли вернуть заплаченную сумму?

Правовое Дело
Добавить комментарий